Immobilien vermieten: privat oder gewerblich? Steuer und SVS

Eine Eigentumswohnung, angeboten auf Buchungsplattformen, vermietet für ein bis zwei Nächte, mit Wäsche, WLAN, Flachbildfernseher und Endreinigung: Für den Verwaltungsgerichtshof war das 2019 keine Vermietung mehr, sondern Gastgewerbe (Ra 2019/04/0144). Dieselbe Wohnung, unbefristet an eine Familie vermietet, wäre reine Vermögensverwaltung gewesen, ohne Gewerbeschein und ohne SVS-Beiträge. Dazwischen liegt eine Grenze, die mehr entscheidet als die meisten Vermieter ahnen.

Das Wichtigste in Kürze

Wer Wohnungen, Büros oder Geschäftslokale ohne Zusatzleistungen vermietet, betreibt kein Gewerbe. Die Einkünfte sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, eine SVS-Pflichtversicherung entsteht daraus nicht.
Gewerblich wird es, sobald Dienstleistungen einer Beherbergung dazukommen: Bettwäsche, regelmäßige Reinigung, Frühstück, kurze Aufenthalte über touristische Plattformen.
Privatzimmer im eigenen Haushalt mit höchstens zehn Fremdenbetten, betreut nur von der Familie, sind als häusliche Nebenbeschäftigung von der Gewerbeordnung ausgenommen.
Mit Gewerbeschein sind Sie Kammermitglied und damit nach § 2 GSVG in Kranken- und Pensionsversicherung pflichtversichert.
Steuerlich bringt der Betrieb den Gewinnfreibetrag und den Verlustvortrag, bei Wohngebäuden aber keine schnellere Abschreibung von Instandsetzungen.
In Wien ist die kurzfristige Vermietung einer Wohnung ohne Ausnahmebewilligung auf 90 Tage im Jahr begrenzt. Ab 1. Jänner 2027 soll für Plattform-Inserate eine Registrierungspflicht gelten.

Vermieten ist im Regelfall Vermögensverwaltung

Wer eine Wohnung kauft und langfristig vermietet, verwaltet Vermögen. Steuerlich entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG, ermittelt als Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten. Eine Gewerbeberechtigung braucht es dafür nicht, und auch die Zahl der Wohnungen ändert daran für sich allein nichts. Wie sich die Steuer im Detail berechnet und was als Werbungskosten zählt, steht im Beitrag zu den Steuern für Vermieter.

Auch übliche Nebenleistungen machen aus der Vermietung noch keinen Betrieb. Nach der Verwaltungspraxis bleibt es Vermögensverwaltung, wenn Sie einen Hausbesorger stellen, Schnee räumen, den Müll abführen lassen, Heizwärme und Warmwasser liefern oder Waschküche, Sauna und Gemeinschaftsräume zur Verfügung stellen. Das sind Leistungen, die zur Nutzung eines Mietobjekts gehören.

Für die Sozialversicherung hat das eine klare Folge. Pflichtversichert als "Neue Selbständige" ist nach § 2 Abs. 1 Z 4 GSVG nur, wer aufgrund einer betrieblichen Tätigkeit Einkünfte erzielt. Mieteinnahmen aus Vermögensverwaltung sind keine betrieblichen Einkünfte. Wer neben seinem Job zwei Wohnungen vermietet, zahlt dafür Einkommensteuer, aber keine SVS-Beiträge.

Ab wann die Vermietung zum Gewerbe wird

Gewerberechtlich kommt es darauf an, ob Sie Räume nur überlassen oder Gäste beherbergen. Eine feste Zahl, ab der es kippt, gibt es nicht. Die Behörde sieht sich das Gesamtbild an, und laut Fachverband Hotellerie der WKO kann schon ein geringes Ausmaß an Dienstleistungen reichen. Typische Merkmale einer Beherbergung:

Bettwäsche, Tischwäsche und Handtücher werden gestellt und regelmäßig gewechselt
das Zimmer oder die Wohnung wird während des Aufenthalts regelmäßig gereinigt
Frühstück, Brötchendienst, Getränkeverkauf oder Wäscheservice gegen Aufpreis
Angebot auf touristischen Plattformen, Vertragsdauer von Tagen statt Monaten
eine Rezeption oder eine ständig erreichbare Ansprechperson vor Ort
Gäste zahlen neben dem Preis nur die Ortstaxe, keine Betriebskosten

Einrichtung allein schadet nicht. Eine möblierte Wohnung bleibt eine Wohnung. Der Verwaltungsgerichtshof hat aber schon die Vermietung von Schlafräumen samt Bettzeug gegen Bezahlung und einer Reinigung einmal pro Woche als Beherbergung eingestuft, wie oesterreich.gv.at zusammenfasst.

Eine Ausnahme gibt es für die klassische Privatzimmervermietung. Sie zählt als häusliche Nebenbeschäftigung (§ 2 Abs. 1 Z 9 GewO) und fällt nicht unter die Gewerbeordnung, wenn die Zimmer im eigenen, selbst bewohnten Haushalt liegen, höchstens zehn Fremdenbetten angeboten werden und nur Mitglieder des Hausstandes mitarbeiten. Frühstück und Mahlzeiten ohne Auswahl zu festen Zeiten sind dabei erlaubt. Wer familienfremde Mitarbeiter beschäftigt, braucht einen Gewerbeschein.

Konstellation	Gewerberecht	SVS-Pflicht aus der Vermietung
Wohnung, Büro oder Geschäftslokal langfristig vermietet, ohne Service	kein Gewerbe	nein
Privatzimmer im eigenen Haushalt, bis zehn Betten, nur Familie arbeitet mit	häusliche Nebenbeschäftigung, kein Gewerbe	nein, solange keine betrieblichen Einkünfte entstehen
Frühstückspension bis zehn Betten, auch mit Angestellten	freies Gewerbe	ja, als Kammermitglied
Ferienwohnung über Plattformen mit Wäsche, Reinigung, kurzen Aufenthalten	Gastgewerbe, Beherbergung von Gästen	ja, als Kammermitglied
Hotel, Pension über zehn Betten, Speisen nach Wahl	reglementiertes Gastgewerbe mit Befähigungsnachweis	ja, als Kammermitglied

Quellen: oesterreich.gv.at (Zimmervermietung und Gewerberecht), WKO Fachverband Hotellerie, § 2 GSVG. Die Einstufung erfolgt immer im Einzelfall.

Die SVS-Spalte folgt einer einfachen Logik: Mit der Gewerbeberechtigung werden Sie Mitglied der Wirtschaftskammer, und Kammermitglieder sind nach § 2 Abs. 1 Z 1 GSVG in Kranken- und Pensionsversicherung pflichtversichert. Dazu kommen Grundumlage und gegebenenfalls Kammerumlage. Die Gewerbeanmeldung selbst läuft über GISA, wie bei jedem anderen Gewerbe, beschrieben im Beitrag Gewerbe anmelden in Österreich.

Achtung:
Wer ohne die nötige Gewerbeberechtigung Gäste beherbergt, übt ein Gewerbe unbefugt aus. Das Risiko trifft vor allem Eigentümer, die eine Wohnung "nur nebenbei" über Plattformen anbieten und dabei Wäsche und Endreinigung organisieren. Genau diese Kombination hat im Fall Ra 2019/04/0144 den Ausschlag gegeben.

Steuerlich: Was sich mit dem Betrieb ändert und was nicht

Ob Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb erzielen, beurteilt das Finanzamt nach eigenen Kriterien, unabhängig vom Gewerberecht. Entscheidend sind auch hier Art und Umfang der Zusatzleistungen. Bei Fremdenzimmern zieht die Finanzverwaltung die Grenze laut Verwaltungspraxis bei zehn Fremdenbetten: Bis dahin gilt die Vermietung auch mit Nebenleistungen wie Frühstück noch als Vermögensverwaltung, darüber liegen in der Regel betriebliche Einkünfte vor.

Die Unterschiede sind kleiner, als man annehmen würde. Bei Wohngebäuden bringt der Betrieb etwa keinen Vorteil bei Instandsetzungen. Der Tausch eines Großteils der Fenster ist bei Vermietung zu Wohnzwecken auch im Betriebsvermögen auf 15 Jahre zu verteilen (§ 4 Abs. 7 EStG), genau wie im Privatvermögen (§ 28 Abs. 2 EStG).

Punkt	Vermietung und Verpachtung	Gewerbebetrieb
Gebäude-AfA ohne Gutachten	1,5 % (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG)	bis 2,5 %, bei Überlassung zu Wohnzwecken 1,5 % (§ 8 Abs. 1 EStG)
Instandsetzung bei Wohngebäuden	auf 15 Jahre verteilt	auf 15 Jahre verteilt
Gewinnfreibetrag	nein	ja, 15 % der ersten 33.000 € ohne Investition, maximal 4.950 €
Verluste aus Vorjahren	nur Ausgleich im selben Jahr	Verlustvortrag (§ 18 Abs. 6 EStG)
Verkauf der Immobilie	30 % Immobilienertragsteuer	ebenfalls 30 %, außer der Schwerpunkt des Betriebs liegt in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken (§ 30a Abs. 3 Z 2 EStG)
Sozialversicherung	keine Pflichtversicherung	GSVG, sobald Kammermitglied oder betriebliche Einkünfte

Ein Rechenbeispiel zeigt, warum der Gewinnfreibetrag allein kein Argument für die gewerbliche Variante ist. Bei 30.000 € Gewinn aus einer Ferienwohnung bleiben durch den Grundfreibetrag 4.500 € steuerfrei, also 15 Prozent. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent spart das 1.800 € Einkommensteuer. Demgegenüber stehen die SVS-Beiträge: Kranken- und Pensionsversicherung kosten 2026 zusammen 25,3 Prozent der Beitragsgrundlage (6,8 und 18,5 Prozent), auf 30.000 € also rund 7.600 € im Jahr, dafür entstehen Pensionsansprüche. Wie sich die Beitragsgrundlage genau berechnet, steht im Beitrag zu den SVS-Beiträgen und der Mindestbeitragsgrundlage.

Bleibt die Vermietung über Jahre im Minus, prüft das Finanzamt Liebhaberei. Seit der Änderung der Liebhabereiverordnung durch BGBl. II Nr. 89/2024 muss bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung ein Gesamtüberschuss erwartbar sein, höchstens 28 Jahre ab den ersten Aufwendungen. Bei größeren Gebäuden sind es 30 beziehungsweise 33 Jahre. Die neuen Zeiträume gelten, wenn der Prognosezeitraum nach dem 31. Dezember 2023 begonnen hat.

Umsatzsteuer: Wohnung, Ferienwohnung, Geschäftslokal

Bei der Umsatzsteuer kommt es nicht auf die Einkunftsart an, sondern auf die Art der Vermietung. Vermieter sind umsatzsteuerlich Unternehmer, auch wenn sie ertragsteuerlich nur Vermögen verwalten. Laut BMF gilt:

Vermietung	Umsatzsteuer
Wohnung zu Wohnzwecken	10 %
Beherbergung, Ferienwohnung, Privatzimmer	10 %
Garagen und Abstellplätze, Einrichtung bei steuerfreier Geschäftsraummiete	20 %
Büro, Geschäftslokal, Lagerhalle	steuerfrei, Option auf 20 % möglich
Umsätze bis 55.000 € im Jahr	Kleinunternehmerbefreiung, Option zur Steuerpflicht möglich

Die Option bei Geschäftsräumen ist an eine Bedingung geknüpft: Der Mieter muss das Objekt nahezu ausschließlich für Umsätze nutzen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (§ 6 Abs. 2 UStG). An einen Tischler oder eine Werbeagentur können Sie also mit 20 Prozent Umsatzsteuer vermieten und sich die Vorsteuer aus Kauf und Sanierung holen. An einen Arzt oder eine Bank, die selbst umsatzsteuerfrei arbeiten, nicht. Damit ist auch die häufige Frage beantwortet, ob man als Privatperson an ein Unternehmen vermieten darf: Ja, das bleibt Vermögensverwaltung, nur die Umsatzsteuer verlangt eine bewusste Entscheidung. Wie die Grenze von 55.000 € berechnet wird, steht im Beitrag zur Kleinunternehmerregelung.

Eine Sonderregel betrifft Luxusobjekte. Wohnungen, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten innerhalb von fünf Jahren mehr als 2 Millionen € betragen, gelten als besonders repräsentativ. Ihre Vermietung zu Wohnzwecken ist umsatzsteuerfrei, ein Vorsteuerabzug aus dem Kauf ist dann nicht möglich.

Kurzzeitvermietung über Plattformen: das Beispiel Wien

Neben Gewerbe- und Steuerrecht entscheidet bei der touristischen Vermietung die Bauordnung. Am strengsten ist derzeit Wien. Laut Stadt Wien darf eine Wohnung ohne Bewilligung nur bis 90 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig vermietet werden, und nur, wenn Sie Ihren Wohnsitz dort nicht dauerhaft aufgeben. Gedacht ist das für "Home Sharing", etwa die eigene Wohnung während des Urlaubs. Eine GmbH kann sich auf die 90 Tage nicht berufen, weil juristische Personen keinen Wohnsitz haben.

Darüber hinaus braucht es seit 1. Juli 2024 auch außerhalb von Wohnzonen eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a Bauordnung, befristet auf höchstens fünf Jahre. Voraussetzungen sind unter anderem: keine Wohnzone, keine Wohnbauförderung bei der Errichtung, die Mehrheit der Wohnungen im Haus bleibt Wohnraum, und höchstens 50 Prozent der Nutzungseinheiten dienen der kurzfristigen Beherbergung. Dazu kommen die Zustimmung aller Miteigentümer und je nach Bettenzahl Brandschutznachweise.

Ab 1. Jänner 2027 soll in Wien zusätzlich eine Registrierungspflicht gelten. Das Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz soll laut Stadt Wien im November 2026 im Landtag beschlossen werden. Jede Wohnung, die über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com angeboten wird, braucht dann eine Registrierungsnummer im Inserat, unabhängig davon, wie oft vermietet wird. Wer schon anbietet, hat bis Ende des ersten Quartals 2027 Zeit. Bei Verstößen sind bis zu 50.000 € pro Verstoß vorgesehen. Außerhalb Wiens regeln Länder und Gemeinden die touristische Nutzung von Wohnungen jeweils eigenständig, erste Anlaufstelle ist das Bauamt der Gemeinde.

Praxis-Tipp:
Wer eine Wohnung als Anlage kauft, sollte sich vor dem Kauf auf ein Modell festlegen. Dauervermietung heißt: 10 Prozent Umsatzsteuer, Einkünfte aus Vermietung, keine Kammer, kein GSVG, Mietrecht beachten. Touristische Vermietung heißt: Gewerbeschein, SVS, Ortstaxe, Bauordnung und in Wien eine Bewilligung, die das ganze Haus betrifft. Ein Wechsel später ist möglich, aber teuer.

Privat, als Gesellschaft oder über eine GmbH

Die meisten Vermieter halten ihre Wohnungen im Privatvermögen. Kaufen mehrere Personen gemeinsam, etwa Geschwister oder ein Paar, bilden sie als Miteigentümer eine Vermietungsgemeinschaft, die beim Finanzamt eine eigene Erklärung abgibt. Eine Gewerbeanmeldung braucht auch sie nicht, solange nur vermietet wird. Wie eine solche Gesellschaft nach bürgerlichem Recht haftet und besteuert wird, ist ein eigenes Thema.

Eine GmbH lohnt sich vor allem bei größeren Beständen, bei denen Gewinne im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden sollen. Die Körperschaftsteuer liegt unter dem Spitzensteuersatz, dafür fallen Gründungskosten, Bilanzierung und bei Ausschüttung Kapitalertragsteuer an. Die Rechnung dazu steht im Beitrag zur Immobilien-GmbH, Strategien vom Vorsorgewohnungskauf bis Fix-and-Flip im Beitrag Immobilieninvestor in Österreich. Für den Mietvertrag selbst gelten in allen Varianten dieselben Regeln, zusammengefasst unter Mietrecht für Wohnungen und Geschäftsräume.

Rechtlicher Hinweis:
Diese Informationen ersetzen keine individuelle Beratung. Ob eine Vermietung gewerblich ist, entscheiden Gewerbebehörde und Finanzamt jeweils im Einzelfall und nach eigenen Kriterien. Für Ihre Situation wenden Sie sich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater. Stand der Informationen: Oktober 2026.

Häufige Fragen

Wann spricht man von gewerblicher Vermietung?

Sobald zur Überlassung der Räume Dienstleistungen kommen, die zu einer Beherbergung gehören: Bettwäsche, regelmäßige Reinigung, Frühstück, Angebot auf touristischen Plattformen, Aufenthalte von wenigen Tagen. Entscheidend ist das Gesamtbild, schon wenige solche Leistungen können reichen. Die reine Dauervermietung einer Wohnung oder eines Büros ist kein Gewerbe.

Kann ich privat an ein Gewerbe vermieten?

Ja. Die Vermietung eines Büros oder Geschäftslokals an ein Unternehmen bleibt Vermögensverwaltung, Sie brauchen keinen Gewerbeschein. Die Miete ist umsatzsteuerfrei, Sie können aber zur Umsatzsteuerpflicht mit 20 Prozent optieren, wenn der Mieter selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Muss ich bei gewerblicher Vermietung Umsatzsteuer zahlen?

Die Umsatzsteuer hängt nicht an der Gewerblichkeit, sondern an der Art der Vermietung. Wohnungen und Beherbergung unterliegen 10 Prozent, eigenständig vermietete Garagen und Abstellplätze 20 Prozent, Geschäftsräume sind ohne Option steuerfrei. Liegen Ihre Umsätze bei höchstens 55.000 € im Jahr, sind Sie als Kleinunternehmer befreit.

Brauche ich für Airbnb einen Gewerbeschein?

Wenn Sie neben der Wohnung Bettwäsche, Handtücher und Reinigung bieten und kurzfristig an Touristen vermieten, in der Regel ja: Das ist Beherbergung und damit Gastgewerbe. Ohne solche Leistungen kann es reine Raumvermietung sein. Unabhängig davon gelten Ortstaxe und in Wien die 90-Tage-Grenze der Bauordnung.

Muss ich als Vermieter SVS-Beiträge zahlen?

Nicht für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Pflichtversicherung nach dem GSVG knüpft an eine Kammermitgliedschaft oder an betriebliche Einkünfte an. Wer eine Gewerbeberechtigung für Beherbergung hat, ist dagegen als Kammermitglied in Kranken- und Pensionsversicherung pflichtversichert.