Macht es Sinn als Vermieter eine Gesellschaft zu gründen – oder ist es günstiger eigene Wohnungen im Rahmen der üblichen Vermögensverwaltung zu vermieten? Die Frage kann nur schwer pauschal beantwortet werden, da jede berufliche, steuer- und vermögenstechnische Situation individuell ist.
Selbstständig als Vermieter in Österreich
Welcher Weg der passende ist, hängt vom Vermögen, der steuerlichen Situation u.v.m. ab. Es gibt sowohl in Deutschland als auch in Österreich die Möglichkeit, eine Art Vermietergesellschaft zu gründen, die unter das Gewerbegesetz fällt. In diesem Fall könnte man davon sprechen, dass man sich als Vermieter selbstständig macht und ein Unternehmen gründet.
Dann müssen allerdings auch Einkommenssteuer, Sozialabgaben etc. bezahlt werden. Sich als Besitzer von Immobilien selbstständig zu machen, zahlt sich nur dann aus, wenn tatsächlich ein großer Immobilienbestand vorhanden ist. Hier bietet es sich an, alle Fragen mit einem Steuer- oder Unternehmensberater zu klären.
Wer nur ein oder zwei Wohnungen vermieten möchte, kann dies im Rahmen der üblichen, privaten Vermögensverwaltung tun – d. h. der Besitzer muss dafür keine selbständige Tätigkeit anmelden. Es genügt, dem Finanzamt gegenüber die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der Einkommenssteuererklärung anzugeben. In bestimmten Fällen muss dann Einkommens- und Umsatzsteuer auf die Einkünfte bezahlt werden.
Steuerliche Unterschiede zwischen Vermietung als GmbH und Privatperson
Die Vermietung eines Grundstücks vonseiten einer GmbH wird in Österreich steuerlich anders behandelt als die Vermietung desselben Grundstücks als Privatperson. Vermietet eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ein Grundstück, ist dieses Teil des Betriebsvermögens und wird in der doppelten Buchhaltung auch so bilanziert. Die Mieteinnahmen sind dabei Einkünfte aus dem Gewerbebetrieb und unterliegen den für Betriebe geltenden steuerlichen Regelungen. Ist hingegen eine Privatperson der Vermieter, muss keine Bilanzierung erstellt werden, die Mieteinnahmen werden als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ in der Einkommenssteuererklärung deklariert.
Die Errechnung der Einkünfte aus „Vermietung und Verpachtung“
Welche Summe wird schlussendlich besteuert? Um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln, werden die Einnahmen aus der Miete (+ evtl. den Betriebskosten, die von den Mietern an den Vermieter bezahlt werden) den Werbungskosten (Ausgaben) gegenübergestellt. Die Einkünfte minus Werbungskosten ergeben also die besteuerbaren Einkünfte aus „Vermietung und Verpachtung“.
Werbungskosten = Aufwendungen
Was ist nun genau mit Werbungskosten gemeint? Damit werden alle Ausgaben bezeichnet, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen, also z. B. Telefonkosten, um neue Mieter zu finden, Anzeigen in Tageszeitungen, Zinsen für die Finanzierung der Wohnung, Kosten für Instandhaltung oder ein Absetzungsbetrag für die Abnutzung.
Voraussetzungen, um sich als Vermieter selbständig zu machen
Die wichtigste Voraussetzung, um mit Immobilen langfristig ein Vermögen aufbauen zu können, ist genügend Kapital für den Kauf und für den Unterhalt der Immobilie. Mindestens 50 % Eigenkapital sind dabei das Minimum, damit die Zinsen, die für den Kredit an die Bank bezahlt werden müssen, nicht die Einkünfte „auffressen“.
Immobilien sind auch als „Vorsorgewohnungen“ gefragt – doch die Altersabsicherung braucht eine höhere Eigenkapitalquote, als das bei Zusatzrentenfonds der Fall wäre.
Weitere Voraussetzungen für erfolgreiches Vermieten sind:
- Sehr gute Kenntnisse des Immobilienmarktes einer bestimmten Region/Stadt
- Kenntnisse im Bereich Miet- und Steuerrecht
- Kaufmännisches Wissen
Links:
https://derstandard.at/1358304962781/Immobilie-statt-Sparbuch-Was-Vermieter-wissen-muessen
https://mietervereinigung.at/880/Erhaltungspflicht-Vermieter
Abgrenzung zum Makler
Ein Immobilienmakler vermietet üblicherweise selbst keine Immobilien; er tritt nur als „Mittler“ zwischen Mieter und Vermieter bzw. zwischen Käufer und Verkäufer auf. Wird ein Objekt durch Zutun des Maklers verkauft, erhält dieser einen Prozentsatz der Verkaufssumme als Provision.
Betongold statt Aktien: So machen Immobilien-Besitzer einen guten Schnitt
Lohnt es sich in Immobilien zu investieren, statt in Aktien oder ETF-Fonds? Experten sprechen bei Wohnimmobilien von einer Rendite von etwa vier Prozent, Gewerbeimmobilien können durchaus auch um die sechs Prozent einbringen. Wie hoch die Rendite tatsächlich ausfällt, hängt vor allem von der Lage ab: Wer in Wohnungen in sehr guten Lagen beliebter Großstädte, z. B. Hamburg, Berlin oder München investiert, wird auch in künftigen Jahren mit Wertsteigerungen rechnen können.
Größte Gefahr: Der Leerstand
Die Rendite kommt durch die Wertsteigerung zustande. Die Mieteinnahmen selbst werden nicht zur Rendite gezählt, weil sie – zumindest dann, wenn das Haus kein Neubau ist – dazu genutzt werden, um laufende Kosten für Instandhaltung und Verwaltung zu decken. Die größte Gefahr für Vermieter und Immobilien-Investoren ist der Leerstand: Wird einige Monate lang kein Mieter gefunden, kann ein knapp kalkuliertes Budget schnell durcheinandergeraten.
Deshalb sollten ca. 10 % des Anschaffungspreises als „Notpuffer“ auf die Seite gelegt werden, um Leerstände, Mieterwechsel und Wartungsarbeiten finanzieren zu können. Über den Daumen gepeilt rechnen professionelle Immobilieninvestoren mit einem durchschnittlichen Leerstand von 20 %.
Größte Chance: Kleine Wohnungen in guten Innenstadtlagen
Für den durchschnittlichen Immobilieninvestor sind Wohnimmobilien die bessere Wahl. Ideal sind kleinere Wohnungen in guten Innenstadtlagen: Sie sind begehrt und können relativ teuer vermietet werden. Besser sind also zwei kleinere Wohnungen als eine große.
Von opulenten Luxuswohnungen raten die meisten Experten ab; zum einen, weil diese statistisch einen deutlich höheren Leerstand aufweisen, zum anderen, weil Mieter, die 2.000 Euro für eine Wohnung bezahlen, meist auch die anspruchsvollsten Mieter sind. Ausnahmen von der „Luxusregel“ gibt es in extrem begehrten Lagen, z. B. Kitzbühel oder Gstaad.
Tipp: Die großen Immobilienportale können gut zu einer ersten Recherche der ortsüblichen Mietpreise verwendet werden.
Geld verdienen mit Gewerbeimmobilien?
Gewerbeimmobilien kommen hingegen nur für sehr vermögende Investoren in Frage, auch deshalb, weil diese Immobilien meist deutlich größer und kostspieliger sind als konventionelle Wohnungen. Zudem ist die Vermietung von Gewerbeimmobilien deutlich komplexer, da mehr gesetzliche Richtlinien eingehalten werden müssen.
Tipps und Tricks für Vermieter in Österreich
- Vorwerbungskosten: Auch wenn noch keine Einnahmen generiert werden bzw. keine Miete bezahlt wird, können steuerlich absetzfähige Werbungskosten entstehen. Allerdings nur dann, wenn die künftige Vermietung mit Sicherheit feststeht (z. B. Renovierungsarbeiten).
- Nachwerbungskosten: Dasselbe gilt, nachdem der Mietvertrag beendet wurde und keine Einkünfte mehr erzielt werden (z. B. Reparaturen).
- Verluste: Treten, z. B. wegen unerwarteten Leerstandes, kurzzeitig Verluste auf, können diese im selben Jahr mit anderen Einkünften, z. B. aus nichtselbständiger Tätigkeit bzw. der regulären Arbeit, verrechnet werden. Damit spart der Vermieter Steuern.