Ob Firmengründung oder Expansion, ob Zimmer oder Großraumbüro – Wien ist ein heißes Pflaster, wenn es um Büroimmobilien geht. Generell ist der Immobilienmarkt in der Hauptstadt angespannt, was sich auch unweigerlich an den hohen Miet- und Quadratmeterpreisen ablesen lässt. Wer sich aktuell nach einem neuen Büro in Wien umsieht, muss kompromissbereit sein – eine gute Lage bedeutet höhere Mietpreise, durchschnittlich interessante Büroflächen mögen günstiger sein, erschweren aber unter Umständen die Erreichbarkeit und wirken sich durchaus auch anderweitig negativ auf das Geschäft aus. Büro ist also nicht gleich Büro – speziell in einer Großstadt wie Wien.
Die Standortanalyse in Wien
Ganz allgemein betrachtet gelten natürlich auch in einer Stadt wie Wien diverse Faktoren, die sich positiv oder negativ auf den Standort eines Büros oder von Büroflächen auswirken können. Grundsätzlich sind die folgenden Punkte entscheidend, ob es sich um einen guten oder schlechten Bürostandort handelt:
- Zentrale Lage / Repräsentativ
- Verkehrsanbindung – Bus, Bahn, Auto, Parkplätze, leichte Erreichbarkeit
- Umgebung / Post, Supermarkt, Restaurant, Schnell-Imbiss…
- Entfernung Wohnung – Büro
- Mietpreis
- Kundennähe – Einzugsgebiet
- Expansion möglich?
- Weitere, wichtige Standortfaktoren für das jeweilige Unternehmen
Diese Punkte gilt es zu bewerten und zu gewichten, um eine einigermaßen vernünftige Standortanalyse durchführen zu können. Die Standortanalyse sollte auch unbedingt erfolgen, da von Unternehmen zu Unternehmen grundlegende Unterschiede im Anforderungsprofil bezüglich des Bürostandortes gegeben sind. Ist eine Zentrumslage, etwa in den Inneren Bezirken (1010 – 1090 Wien) nicht erforderlich, wäre es nahezu fahrlässig, die hohen Quadratmeterpreise dort dennoch in Anspruch zu nehmen.
Anforderungsprofil erstellen – mit Provision und Mietkaution rechnen
So kann vergleichsweise schnell und einfach mithilfe einer Standortanalyse ein Anforderungsprofil für die zukünftige Bürofläche erstellt werden. Dank des Anforderungsprofils können Sie nun selbst aktiv eine Immobiliensuche starten, etwa Online oder über klassische Printmedieninserate, oder Sie beauftragen einen entsprechenden Makler damit.
Wie auch immer Sie die Suche angehen, zwei Punkte sollten Sie von Beginn an nicht außer Acht lassen: Zum einen wird zu nahezu 100 % eine Mietkaution (welche sich häufig am Wert der Immobilie orientiert und somit sehr hoch sein kann) fällig, zum anderen müssen Sie in der Regel eine Provision begleichen. Natürlich besteht die Möglichkeit, auch in Wien eine Immobilie provisionsfrei zu ergattern zu können, allerdings sind die Chancen hierfür verschwindend gering. Diese beiden Kostenpunkte sollten demnach in Ihren Überlegungen und Planungen nie fehlen.
Aktueller Marktbericht für Wien
Wie bereits erwähnt, sind Immobilien in Wien vergleichsweise teuer, die Quadratmeterpreise für Büros nehmen österreichweit den Spitzenrang ein. Hinzu kommt, dass aktuell die Bereitstellung an neuen Büroflächen etwas hinterherhinkt und somit erst wieder Ende 2017, vermutlich erst 2018 mit einer Marktentspannung zu rechnen ist. Das bedeutet, dass einerseits die Leerstandsquote (diese liegt aktuell bei 6 %) gesunken ist und wohl auch noch einige Monate lang weiter sinken wird und andererseits aber auch die Preise in dieser Zeit noch weiter ansteigen werden.
Jetzt mieten oder bis 2018 warten
In den letzten Jahren ist die Nachfrage an moderne Büroflächen in Wien massiv angestiegen, allerdings kann speziell im Jahr 2016 nicht ausreichend neuer Raum zur Verfügung gestellt werden. Wurden etwa 2015 noch 145,000 m² an Büroflächen fertiggestellt, hat sich diese Zahl im Jahr 2016 mehr als halbiert (70.000 m²). Demgegenüber steht ein Bedarf an 200.000 m² – der Überhang von rund 130.000 m² muss demnach mit älteren, leer stehenden Büroflächen kompensiert werden.
Wer nun eins und eins zusammenzählt, kommt zu folgender Prognose, die auch durch Zahlen eindrucksvoll untermauert wird: Immobilien, speziell moderne, neue Büroimmobilien werden in nächster Zeit teurer werden. Gegenüber 2015 sind etwa die Prime Rent Immobilien in Wien um einen Euro je Quadratmeter teurer geworden – von 27,5 € auf 28,5 €. (10/2016 – auf https://www.bar.at/) Da sich die Situation, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, vermutlich erst wieder im Jahr 2018 entspannen wird, ist bis dahin mit einem Preisanstieg bis zu 30 € zu rechnen. Im Durchschnitt wird eine höhere Miete von bis zu 15 % erwartet.
Natürlich handelt es sich hierbei nur um Durchschnittswerte, es sind auch weitaus höhere, aber auch günstigere Preise für Immobilien und Zimmer, die zur Miete angeboten werden, möglich. Allerdings ist somit klar, dass diejenigen, die eine neue Bürofläche suchen, schnellstmöglich zuschlagen sollten. Anderenfalls müssen zumindest bis zum Jahr 2018 höhere Mieten und Kaufpreise in Kauf genommen werden. Inwiefern sich ab 2018 die Situation finanziell wieder entspannen wird, ist noch unklar.
Office Cluster – Vier zukünftige Zentren in Wien
In den Jahren 2017 und 2018 werden einige Bauprojekte abgeschlossen, welche den Markt für Büroimmobilien in Wien wieder entspannen sollten. Für 2017 werden in etwa 150.000 m² und für 2018 nochmals 450.000 m² an neuen Büroflächen erwartet. Allerdings sind diese bereits jetzt schon zu 35 % (2017) und 25 % (2018) reserviert.
Ein Großteil dieser neuen Büroflächen verteilt sich auf vier Hotspots – somit ist auch in Wien ein eindeutiger Trend hin zu Office Clusters erkennbar: Zu diesen vier Büro- und Geschäftszentren, Big Four genannt, zählen:
- Hauptbahnhof / 1040 Wien
- Euro Plaza / 1120 Wien / nahe Bahnhof Meidling
- Donau City / 1220 Wien
- Viertel Zwei / 1020 Wien / nahe Prater, Wirtschaftsuniversität
Allein im Bereich Hauptbahnhof wird in den nächsten beiden Jahren eine Reihe von Bauprojekten abgeschlossen, darunter etwa das Icon Vienna, das Quartier Belvedere Central, sowie das Bürogebäude B.03. Insgesamt entstehen alleine hier neue Büroflächen im Umfang von mehr als 170.000 m².
Welche Bezirke kommen nun in Frage?
Bis vor wenigen Jahren wäre diese Frage wohl folgendermaßen beantwortet worden: Zentrumslage, die Inneren Bezirke, von 1010 bis 1090 Wien. Diese Antwort ist natürlich im Jahr 2016 und auch in Zukunft durchaus nicht falsch und somit auch berechtigt, allerdings ist die Zentrumslage für die Auswahl und Miete des Bürostandortes in Wien nicht mehr zwingend ausschlaggebend.
In den nächsten beiden Jahren, 2017 und 2018, entstehen unzählige neue Bürozentren, sogenannte Office Cluster, die auch in Wien einen Trend hin zu Office- und Business Clustern unterstreichen. Die vier interessantesten Bürostandorte sind somit zukünftig der Bereich Hauptbahnhof, die Donau City, das Euro Plaza sowie das Viertel Zwei – alle vier sind rund um das Zentrum Wiens positioniert. Natürlich bleiben aber auch weiterhin die Bezirke 1 – 9 im Zentrum Wiens besonders attraktiv und interessant.